; charset=UTF-8" /> . Новости | Window Factory : Металлопластиковые окна, пластиковые окна ПВХ - Part 20
Популярные товары/статьи

Что будет с рублем после повышения ключевой ставки

Михаил Васильев, главный аналитик «Совкомбанка», специально для «Российской газеты»:

Что будет с рублем после повышения ключевой ставки

— Считаем, что итоги заседания Банка России в эту пятницу способны поддержать рубль в среднесрочной перспективе. Однако общий фон на мировых рынках и геополитические риски не позволят рублю значимо укрепиться с текущих уровней. Ожидаем, что до конца декабря рубль будет торговаться в диапазоне 72-75 к доллару и 82-85 к евро.

Мы полагаем, что на заседании в эту пятницу ЦБ повысит ключевую ставку ещё на 100 б.п., до 8,5% годовых. В результате впервые в этом году реальная процентная ставка к текущей инфляции станет значимо положительной.

Увеличение реальной рублевой процентной ставки повысит привлекательность рублевых активов как для российских, так и иностранных инвесторов. Это приведет к притоку иностранного капитала в российские активы, повысит спрос на рубли и укрепит российскую валюту.

Мы ожидаем, что на заседании в пятницу Банк России оставит сигнал о возможности повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. При этом в базовом сценарии полагаем, что декабрьское повышение ключевой ставки будет последним в этом цикле.

По нашим оценкам, годовая инфляция прошла свой пик в ноябре и далее нас ждёт постепенное замедление инфляции. На конец этого года ожидаем увидеть годовую инфляцию на уровне 8,2%. К концу следующего года прогнозируем замедление инфляции до 4,9%.

Это открывает путь для смягчения монетарной политики. Полагаем, что в середине следующего года инфляция замедлится до 6%, и Банк России начнёт цикл снижения ключевой ставки. На конец 2022 года ожидаем увидеть ключевую ставку на уровне 7%. На ожиданиях снижения ключевой ставки инвесторы будут заходить в российские облигации, что позитивно для рубля.

До конца декабря значимую поддержку рублю будет оказывать налоговый период. Экспортеры будут продавать валютную выручку для уплаты налогов в бюджет, что приведет к повышенному спросу на рубли.

Ещё одним позитивным фактором для рубля выступает внушительный приток валютной выручки в страну благодаря многолетним пикам цен на нефть, газ, металлы и другое экспортное сырьё. Считаем, что до конца зимы цены на энергоносители останутся на повышенных уровнях, нефть Brent будет торговаться в диапазоне $72-80 за баррель.

Сдерживающим фактором для всех активов развивающихся стран, включая российские активы, является ужесточение монетарной политики ФРС. В эту среду американский ЦБ, как ожидается, объявит об ускорении сокращения программы выкупа активов. В декабре ФРС снизит объем программы количественного смягчения ещё на $15 млрд, до $90 млрд в месяц.

С января ФРС, вероятно, будет снижать QE уже по $30 млрд в месяц, чтобы завершить его к апрелю и иметь возможность раньше повысить ставку для сдерживания инфляции. Рынок закладывает возможность трёх повышений ставки ФРС в 2022 году с вероятностью 58% и первого повышения уже в мае с вероятностью 57%.

Ожидания сокращения притока дешевых долларов в мировую финансовую систему и ожидания повышения ключевой долларовой ставки, вероятно, приведут к укреплению доллара в мире и росту доходностей гособлигаций США. Этот фактор является негативным для всех валют развивающихся стран, включая рубль.

При этом Россия является более защищённой среди других развивающихся стран перед сокращением монетарных стимулов ФРС. У России — минимальный среди всех крупных стран внешний долг, внушительные золотовалютные резервы, профицитный текущий счет и сбалансированный бюджет. Это снижает чувствительность России к росту рыночных процентных ставок в мире и делает рубль более стабильным.

Ещё одним фактором давления на активы развивающихся рынков и сырьевые товары является распространение нового штамма COVID-19 "омикрон". ВОЗ предупредила, что заражаемость и смертность от "омикрона" могут возрасти. Это повышает риски новых локдаунов в мире, замедления роста глобальной экономики и снижения спроса на сырьё.

В то же время альянс стран ОПЕК+ во главе с Россией и Саудовской Аравией внимательно отслеживают состояние глобального спроса на нефть и регулируют собственное предложение, чтобы поддержать приемлемый уровень цен. В случае значимого ухудшения со стороны спроса страны ОПЕК+ могут отказаться от запланированного ежемесячного увеличения добычи.

В декабре против рубля выступают сезонные факторы. Возрастает спрос на валюту для закупки импортных товаров на новогодние праздники, для зарубежных новогодних поездок и для выплаты по внешнему долгу корпораций.

При этом уже в первом квартале сезонные факторы разворачиваются в сторону укрепления рубля. Приток валюты в страну по текущему счету платежного баланса РФ остаётся высоким, а спрос на валюту для импорта и турпоездок снижается. В результате ожидаем, что в первом квартале рубль может укрепиться до 70-71 к доллару и 80-81 к евро.

Криптовалюты дешевеют и разделяются, но пока не сдаются

Криптовалюты заканчивают год довольно неудачно, дешевея вслед за опасениями по коронавирусу и высокой инфляции в мире. Оптимистичный сценарий пока предсказывает заметное восстановление стоимости криптовалют, пессимистичный — новое глубокое падение. Инвесторам по-прежнему стоит помнить, что рынок криптовалют крайне спекулятивный, несмотря на то, что в биткоин и другие виртуальные валюты начали гораздо больше вкладывать крупные зарубежные инвестиционные фонды.

Криптовалюты дешевеют и разделяются, но пока не сдаются

К середине декабря самая популярная криптовалюта — биткоин, как следует из данных биржи CoinMarketCap, стоила около 47 тысяч долларов. Это довольно далеко от его же ноябрьского пика почти в 70 тысяч долларов, впрочем, как и от провального начала года, когда биткоин стоил около 30 тысяч долларов (правда, именно тогда его курс как раз начинал повышаться).

В целом биткоин находится в очередном цикле снижения с начала декабря. Его взлеты в 2021 году, как и ряда других криптовалют, во многом обусловлены либо откровенными рыночными манипуляциями, либо притоком в "крипту" избытка денег, которые вливали в финансовые рынки ФРС США и Европейский ЦБ (ЕЦБ) для борьбы с последствиями коронакризиса. Поэтому в целом не случайно, что крипторынок ответил снижением на заявления ФРС о начале постепенного сворачивания программ стимулирования. Распродажи, как и на обычном фондовом рынке, провоцировали также новости о появлении нового штамма коронавируса "омикрон", слабые данные по рынку труда и статистика по рекордной за 40 лет инфляции в США (такие новости привлекают инвесторов в защитные активы, а не рисковые).

Сейчас крипторынок разделился на два направления: "хайповые" и "работающие" монеты, считает ведущий аналитик FxPro Александр Купцикевич. "Хайповая часть крипторынка очень проста и непредсказуема. При сохранении "бычьего" настроя рынка тут работает простая тактика: как можно раньше купить токен с модным именем или упоминаемым каким-то селебрити с армией поклонников. И успеть продать, пока он горячий", — говорит он. То есть фактически речь идет о чисто спекулятивной стратегии.

По прогнозу Купцикевича, от 2022 года не стоит ждать очередного утроения капитализации крипторынка. "При оптимистичном сценарии можно настраиваться на 50%-100% рост. Но стоит также держать руку на пульсе, так как устойчивые продажи биткоина или остановка экономического роста способны вытрясти из крипторынка пассажиров налегке, отправив его на коррекцию наподобие 2018 года с потерями до 80% по биткоину, вернув его на уровни пиков 2019 года", — предупреждает он. Пики 2019 года для биткоина — немногим выше 10 тысяч долларов за монету.

Криптовалюты падали на тех же новостях, что и фондовый рынок: появление штамма "омикрон", высокая инфляция и новые планы ФРС

Криптовалюты очень волатильны и нестабильны, продолжает аналитик. "Во время "медвежьих" рынков в 2014 и 2018 годах биткоин каждый раз терял более трех четверти цены от пиковых уровней до дна. Знаменитый сезон альткоинов в конце 2017 года и в первые месяцы 2018-го так сильно разогрел цены, что их пики до сих пор остаются недостижимыми для всех, кроме биткоина и эфира. А многие из этих проектов и вовсе перестали существовать. Даже сравнительно непродолжительная коррекция биткоина и всего крипторынка вслед за ним отняла более 50% от пиковых цен чуть более чем за месяц. Так что инвесторам в криптовалюты не стоит рисковать той суммой, которую они не могут себе позволить потерять полностью", — рекомендует Купцикевич.

Минэнерго до конца года актуализирует программу монетизации газовых запасов Ямала

Москва. 15 декабря. — Минэнерго до конца года актуализирует программу монетизации газовых запасов полуострова Ямал, сообщил журналистам министр энергетики РФ Николай Шульгинов.

Он сообщил, что ведомству было поручено решить эту задачу до конца года. «Мы вынесем, а когда назначат рассмотрение, я не готов ответить», — добавил Шульгинов. Как сообщалось, в начале года Минэнерго разработало четыре варианта монетизации газовых запасов Ямала, крупнейшими активами которого являются Тамбейское и Бованенковское месторождения «Газпрома». Первый сценарий предполагает, что газ Бованенковского и Тамбейского (запасы С1+С2 на 5 трлн куб. м, принадлежат «Газпрому») кластеров будет направлен в ЕСГ (единая система газоснабжения) для компенсации выпадающей добычи Надым-Пур-Тазовского региона.

По второму сценарию газ Бованенковского и Тамбейского кластеров направляется в Усть-Лугу, где строятся газоперерабатывающий завод (ГПЗ), СПГ-завод и газохимический комплекс (ГХК). Согласно третьему варианту, Бованенковский и Северо-Тамбейский кластеры осваиваются совместно, ГПЗ и ГХК строятся на Бованенково и в порту Сабетте, СПГ-завод строится на Cабетте (сейчас там построен завод «НОВАТЭКа» «Ямал СПГ»). Наконец, четвертый вариант предполагает, что Бованенковский и Северо-Тамбейский кластеры осваиваются совместно, ГПЗ строятся на Бованенково и Сабетте, СПГ строится на Сабетте, ГХК — на Дальнем Востоке.

В ходе обсуждений один из вариантов, предполагающий поставку газа в единую систему газоснабжения, сообщили источники «Интерфакса», был отметен.

В конце октября президент РФ Владимир Путин провел совещание по вопросам освоения и развития ресурсного потенциала газовых месторождений Ямала. В начале совещания президент высказался за то, что центры глубокой переработки газа нужно строить непосредственно в Ямало-Ненецком автономном округе. Официально о принятых решениях не сообщалось.

Тамбейское месторождение «Газпром» планирует осваивать с «РусГазДобычей», хотя «НОВАТЭК» предлагал концерну совместное освоение, а также выкуп месторождения за деньги или акции. «Газпром» с АО «РусГазДобыча» уже учредил СП ООО «Газпром добыча Тамбей», на которое планируется перевести лицензии. Добычу планируется начать с 2026 года.

Глава «НОВАТЭКа» Леонид Михельсон говорил, что без направления газа Тамбея на сжижение невозможно выполнить государственные цели производства СПГ в Арктике. В середине октября он также сказал, что у «НОВАТЭКа» не подготовлена ресурсная база для достижения цели компании по производству 70 млн т СПГ к 2030 году. Министр энергетики Николай Шульгинов в начале ноября в интервью «Коммерсанту» заявил, что потенциальная передача Тамбея «НОВАТЭКу» — «это один из сценариев».

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Наши проектыРоссийская ГазетаРГ-неделяРодинаТематические приложенияСоюз…Все рубрики Власть Экономика В регионах В мире Происшествия Общество Спорт Культура ДокументыТематические проектыВсе спецпроекты Русское оружие Автопарк Digital Кинократия Стиль жизни Квадратный метр Дубль дв@ Ушли на рассвете Юридическая консультацияСовместные проектыПушкинский конкурс Стань журналистом! Миссия выполнима В МГИМО — с «Российской газетой» Звезды Победы Год литературыО газете Реклама Подписка Медиацентр Контакты Вакансии Обратная связь Сервисы и приложенияИспользование материалов «РГ» Сведения о доходах руководителя Обязательная для публикации информацияRSS Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Текст: Георгий Панин Рост тарифов на услуги ЖКХ заставил граждан, живущих в многоквартирных домах (МКД), задуматься о сдаче в аренду общего домового имущества. Однако далеко не все собственники знают, как это сделать.Специально для «Российской газеты» адвокат Олег Сухов рассказал, как и сколько жильцы могут заработать на общем имуществе дома. А также предупредил о проблемах, с которыми им придется столкнуться.

Что относится к общему имуществу дома

Гражданский Кодекс РФ и Жилищный Кодекс РФ (ГК и ЖК РФ) указывают, что собственники квартир и нежилых помещений в МКД владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями, инженерными коммуникациями и оборудованием, обслуживающим более одной квартиры (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: РИА Новости

В свою очередь, правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства № 491, подробно перечисляют такую собственность.

Это лестничные площадки, лестницы, лифтовые шахты, крыши, чердаки, подвалы с инженерным оборудованием, фасадные стены, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок под зданием и вокруг него с элементами благоустройства и так далее.

Варианты заработка на общем имуществе

Собственники могут сдать в аренду фасады домов и крыши для размещения рекламных баннеров, плакатов и фигурных конструкций. Лифты и подъезды тоже для объявлений. А помещения — для офисов, складов или проведения различных мероприятий.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: Владимир Баранов/РИА Новости

Встречаются случаи, когда в аренду сдается часть придомовой территории для размещения крыльца отдельного входа в нежилое помещение или для автостоянки. Кроме того, в домах советской постройки и возведенных где-то до 2010-2012 годов жильцы сдают в аренду имущество для размещения оборудования интернет-провайдеров, сотовых операторов и даже платежных систем (например, установка терминала в подъезде).

Встречаются случаи, когда собственники оформляют договоры на проведение экскурсий в МКД. Это касается зданий, являющихся объектами культурного наследия, или с которых отрывается красивый вид на город. Подобные соглашения заключаются в Санкт-Петербурге, Москве, Ярославле, Казани.

Кто вправе сдавать имущество в аренду и подписывать договор

Часть 4 статьи 36 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников решает вопросы о передаче имущества многоквартирных домов в пользование третьим лицам. Кроме того, законодатель наделил похожим правом еще и ТСЖ.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: istock

Следовательно, вопрос о передаче в аренду имущества МКД находится в компетенции ТСЖ и общего собрания.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников определяет тех, которым поручается заключить договор об использовании общего имущества. Исходя из действующего законодательства таковыми являются управляющая компания, ТСЖ, а также гражданин или юрлицо, как являющиеся, так и не являющиеся собственниками помещений в доме.

Сколько можно заработать на общем имуществе

Доход каждого собственника от сдачи имущества в аренду общего имущества зависит от размера его доли. Этот размер определяется по правилам статьи 37 ЖК РФ.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: istock

Суть ее в том, что доля в праве общей собственности на имущество определяется через соотношение площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников дома.

Допустим, площадь квартир и нежилых объектов многоквартирного дома составляет 7000 квадратных метров. Площадь квартиры (или доли) 91 квадратный метр. Сумма долей собственников в доме всегда равняется 100%. Следовательно, 91/7000*100. Получится 1,3%.

Это доля владельца квартиры площадью 91 квадратный метр в праве собственности на общее имущество площадью 7000 квадратных метров. Такое количество голосов будет у него на собрании, и от этой цифры рассчитывается доход от сдачи имущества в аренду.

И если рекламная конструкция на фасаде приносит дому 50 тысяч рублей ежемесячно, то владелец квартиры с долей 1,3% получит за месяц 650 рублей (50 000 *1,3%).

Как правильно передать имущество в аренду

Передача в пользование имущества МКД состоит из нескольких этапов. Для подробного описания каждого понадобится отдельная статья или монография.

Поэтому заострю внимание только на важнейших моментах. Нарушение этих аспектов, как показывает практика, приводит к отмене судом решения собрания о передаче имущества. Прежде всего, речь идет о соблюдении процедур подготовки и проведения собрания.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: Владимир Песня/ РИА Новости

Так, сообщение о назначении собрания доводится до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия. Если недвижимостью владеют два или более собственников, то инициатор направляет сообщение каждому из них.

В доме может быть государственная и муниципальная собственность. Следовательно, инициатор направляет уведомление о проведении собрания в орган исполнительной власти РФ, региона либо в орган местного самоуправления в зависимости от того, кто обладает помещением в МКД. Если этого не сделать, то власть обратится в суд и отменит решение.

Далее, ЖК РФ требует, чтобы извещения направлялись заказным письмом, вручались под роспись. Или размещались в помещении, доступном для собственников и ранее определенным для этих целей общим собранием. Неуведомление собственников о собрании также является основанием для отмены решения.

Желающие могут найти подобные судебные акты на сайте ГАС Правосудие или на ресурсе «Судебные акты РФ».

Решение о передаче имущества в аренду правомочно, когда за него высказалось не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. Принятие решения при отсутствии кворума считается нарушением, а собрание, принявшее его, является неправомочным. Если собрание проходит в очной форме, то присутствие собственников и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием: Ф.И.О, номера помещения, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли и так далее. Несоблюдение этих правил приводит к отмене решения.

Протокол — решает многое

Протокол с решением о передаче имущества в пользование должен содержать наименование, дату и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре, лицах проводивших подсчет голосов, текст решения. Полностью ознакомиться со всеми правилами, предъявляемыми к протоколу, можно в Разделе II Требований Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: istock

Если собственники составили протокол с нарушениями, то суд признает решение о передаче имущества недействительным. Протокол вправе оспорить не только собственники, несогласные с передачей имущества, но и ГЖИ (государственные жилищные инспекции) субъекта РФ, которая часто пользуется этим правом.

По итогам собрания, уполномоченное собственниками лицо заключает договор о передаче за плату во временное пользование (аренду) часть общего имущества МКД. Закон не предъявляет особых требований к этому договору. По сути — это типичное соглашение об аренде.

Кроме того, не надо забывать, что в некоторых случаях для использования общего имущества требуется разрешение местных органов власти. Например, выдача разрешения на размещение конструкций на фасаде здания является муниципальной услугой. И если собственники или арендатор не получат такого разрешения, то суд обяжет демонтировать рекламу с фасада или крыши МКД.

Следует также помнить, что договор аренды общего имущества многоквартирного дома подлежит госрегистрации, когда срок аренды превышает 11 месяцев.

Как потратить деньги

Существует четыре способа, как потратить деньги. Первый — это лично получать доходы. Деньги поступают на карточку или на счет в банке собственника.

Второй вариант — ежемесячно зачислять средства в фонд капитального ремонта по реквизитам, указанным в квитанции.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: Стрингер/РИА Новости

Кроме того, жильцы вправе потратить деньги на обеспечение безопасности: приобрести, установить и эксплуатировать общедомовую систему видеонаблюдения, пультовую охрану здания и так далее.

Некоторые расходуют деньги на мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общедомового имущества.

Также средства от сдачи в аренду общего имущества собственники направляют на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Ну и наконец, можно оплатить текущий ремонт здания (покраска стен, потолков, ремонт лифтов), дополнительное благоустройство общих помещений или придомовой территории. Установить игровые комплексы для детей, спортивные площадки, озеленить двор. Последние годы по телевизору часто показывают репортажи из регионов с подобными примерами.

Если аренда приносит доходы, а Совет дома проводит реальную работу, то из поступивших сумм выплачивается вознаграждение председателю Совета.

Дьявол кроется в деталях

А теперь о том — с какими проблемами можно столкнуться, сдавая общедомовое имущество в аренду.

Если все сделано правильно (собственники провели собрание, заключили договор и определили вариант расходования денежных средств), то проблем не будет. Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях».

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: Нина Зотина/РИА Новости

Например, не стоит забывать о налоговых обязательствах собственников помещений. Доходы от аренды составляют экономическую выгоду арендодателей. Поэтому денежные средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц (НДФЛ). При этом не имеет значения, куда поступают деньги — в фонд капитального ремонта, подрядчику, ремонтирующему подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг. Юрлицо — арендатор, как налоговый агент, обязан исчислять НДФЛ и удерживать его.

Другой вопрос, когда арендатором является гражданин, который по закону не вправе выступать налоговым агентом. В этом случае собственник помещения самостоятельно выплачивает НДФЛ.

Кроме того, услуги по передаче имущества МКД в аренду не освобождены от обложения НДС. Физлица не являются плательщиками данного налога. А вот собственникам, зарегистрированным как ИП и юрлицам — плательщикам НДС, придется рассчитать и уплатить еще и этот налог.

Кроме того, встречаются случаи, когда управляющая компания, уполномоченная на подписание договора, присваивает часть или все средства, полученные от аренды имущества. И объясняет это тем, что деньги ушли на «погашение налогов», либо на оплату «услуг сотрудников управляющей организации».

К сожалению, жадность и глупость предусмотреть невозможно. Поэтому подобные проблемы разрешаются только в судебном порядке.

Почему не все сдают в аренду общее имущество

Законодатель разрешает собственникам зарабатывать на общем имуществе. Встает вопрос: почему тогда жители не всех многоквартирных домов пользуются этим правом?

Здесь переплетаются правовые, психологические и экономические причины. Не бывает, чтобы жильцы сегодня захотели заключить договор аренды, а уже завтра на фасаде здания появилась рекламная конструкция, и деньги потекли в карман собственников.

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Фото: Александр Кряжев/РИА Новости

Кто-то (старший по дому или местный «активист») должен «загореться» замыслом и убедить соседей в необходимости и выгодности такого договора. Это — нетривиальная задача.

Вторая причина состоит в сложности процедур. Далеко не каждый обыватель разбирается в жилищном праве и знает нюансы созыва и проведения общего собрания.

А тут еще надо сформировать реестр собственников, рассчитать общую площадь помещений, владельцы которых вправе голосовать на собрании, подсчитать голоса совместных и единоличных собственников, оформить документы и так далее.

Кроме того, жильцы могут неожиданно узнать, что часть общего имущества давным-давно принадлежит какому-нибудь физическому или юридическому лицу либо муниципалитету. И тогда собственников ждут судебные тяжбы, а вопрос об аренде откладывается на неопределенный срок.

И, наконец, не все МКД имеют имущество, способное заинтересовать бизнес. Когда у дома нет помещений для передачи в пользование третьим лица, фасад не выходит на оживленную улицу, а здание не представляет интереса для туристов, то сдать общее имущество в аренду невозможно. Только если разместить плакаты и объявления в лифте или подъезде. Да и то не вариант.

Поэтому 95% идей жильцов о передаче общего имущества в пользование третьих лиц растворяется на стадии замысла. А большинство договоров об аренде заключаются благодаря усилиям и стараниям арендаторов.

Застройщиков лишат возможности перепродажи квартир по новым ценам

Запретить застройщикам перепродавать квартиры новым дольщикам по более высоким ценам предлагается внесенным в Госдуму законопроектом. Сейчас такая лазейка в законодательстве есть, считают авторы документа.

Застройщиков лишат возможности перепродажи квартир по новым ценам

Предлагается внести поправки в закон о долевом строительстве. Срок действия счетов эскроу, на которых хранятся деньги дольщиков до момента завершения строительства дома, может быть максимум на полгода больше, чем срок ввода дома в эксплуатацию по проектной декларации.

Однако если застройщик допускает просрочку более полугода, банк должен вернуть деньги покупателю. При этом застройщик может отказываться от продления договора счета эскроу и настаивать на расторжении договора по причине закрытия такого счета, отмечают авторы документа (группа депутатов разных фракций и члены Совета Федерации). При этом он может рассчитывать продать жилье новому дольщику уже по более высокой цене. "И хотя расторжение старого договора и заключение нового не освобождает застройщика от ответственности перед участником строительства, заключение нового договора может позволить компенсировать возникшие в связи с неисполнением договора расходы", — говорится в пояснительной записке.

Для исключения давления со стороны застройщика на дольщика предлагается уточнить в законе норму о сроке счета эскроу. Счет эскроу будет открываться на срок не менее планового срока ввода дома в эксплуатацию, но не более чем на пять лет. Если строительство не может быть завершено в срок, счет эскроу будет продлеваться без дополнительных заявлений (если дольщик сам не пожелал его закрыть).

Если девелопер на финальной стадии строительства по какой-либо причине переносит срок ввода объекта в эксплуатацию, сейчас он проводит колоссальную работу с банком и дольщиками, чтобы продлить срок депонирования, говорит руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Однако недобросовестные застройщики могут пустить ситуацию на самотек, дождаться технического расторжения договоров долевого участия, а затем вновь вывести на рынок те же самые квартиры, но уже по цене готового жилья, а не по ценам двухлетней давности. "И несколько таких примеров уже есть на рынке", — подчеркивает Клинков. Если законопроект будет принят, будет ликвидирована одна из самых "рисковых зон" доверия к строительной и банковской отрасли со стороны граждан, считает он.

Застройщикам принятие законопроекта также позволит избежать проблемных ситуаций, связанных, в том числе с нарушением срока ввода корпусов и отсутствием продления депонирования средств на эскроу-счетах, считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Громких и широко известных случаев, когда застройщики массово пытались вернуть деньги со счетов эскроу своим дольщикам по просроченным домам, неизвестны, это, скорее, теоретическая возможность, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. В ситуациях, когда застройщик нарушает сроки передачи квартиры дольщику, застройщик должен платить штрафы и пени за каждый день просрочки. Нововведения об автоматическом продлении счетов эскроу, с одной стороны дают дополнительную гарантию покупателю, что с ним не будет расторгнут ДДУ и не будут возвращены спустя несколько лет обесцененные средства, тогда как недвижимость уже существенно выросла в цене. С другой стороны, застройщики получат дополнительный временной зазор, чтобы завершить строительство. "Главное, чтобы это не превратилось в бесконечность, и деньги навсегда не зависли на счетах при неоднократных переносах сроков завершения строительных работ", — говорит она.

Опасность проблемы перепродажи квартир во второй раз несколько преувеличена, считает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. При расторжении договора с дольщиком застройщик должен заплатить покупателю квартиры проценты на внесенную им сумму за все годы, пока деньги лежали на счете эскроу. Проценты рассчитываются из ставки рефинансирования (сейчас это 7,5% в год), но в двойном размере. То есть, если дольщик ждал возведения дома около двух лет, ему вернут внесенную сумму плюс 30%. Такие же проценты уплачиваются, если застройщик затягивает эти выплаты. Даже с учетом роста цен в последние полтора года, застройщику это, скорее всего, будет невыгодно. Поэтому вряд ли подобные махинации могут стать массовыми.

Кроме того, логичнее было бы не оговаривать в законопроекте максимальный срок в пять лет, а сделать его более гибким, считает Косарева. Например, установить максимальный срок, на который продлевается счет эскроу после планового срока завершения строительства дома.