Новая схема купли-продажи на рынке жилой недвижимости
Что делать, если старая квартира вас давно не устраивает, а на новую денег нет? Можно обменять одно жилье на другое по схеме трейд-ин. Такую услугу сегодня предлагают некоторые компании. Схема трейд-ин (trade-in) была заимствована рынком жилья у рынка автомобильного. Но в сфере недвижимости она видоизменилась, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов жилья. Трейд-ин – это когда компания (как правило, застройщик, иногда – агентство недвижимости) выкупает у клиента квартиру на собственные средства. При этом оценивают вторичное жилье обычно на 10-30 % дешевле его рыночной стоимости. Застройщик становится собственником квартиры и потом уже реализует ее самостоятельно. А клиент взамен сразу же приобретает жилье в новостройке. Правда, если денег, вырученных за вторичку, не хватит, чтобы покрыть стоимость квартиры в новом доме, то недостающую сумму придется доплатить.
Однако подобная система пока приживается плохо. Эксперты рынка поясняют, что застройщику невыгодно выкупать вторичные квартиры и брать тем самым к себе на баланс еще один объект (со всеми издержками по его дальнейшей перепродаже и налогами). Ему бы свой проект реализовать, не говоря о дополнительных обременениях.
Поэтому на нашем рынке чаще пользуются так называемой системой взаимозачета (некоторые эксперты ее тоже называют трейд-ин). Суть заключается в том, что клиент через одну компанию реализует свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги покупает квартиру в новостройке. Обычно на период продажи старой квартиры жилье в новостройке бронируется.
Схемы отличаются, в первую очередь, скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором – придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без дисконта.
Новостройки пригорода ждет коллапс?
Чем не альтернатива?
Возникает вполне логичный вопрос: если старая квартира продается, а взамен приобретается новая, то чем этот процесс отличается от обычной альтернативной сделки? Как объясняют эксперты, под трейд-ином понимают сделку, связанную именно с покупкой новостройки.
При этом клиент, выставляя свою старую квартиру на продажу, уже точно знает, какой объект он хочет купить, и этот объект для него бронируют. Кроме того, сначала полностью проходит сделка купли-продажи квартиры клиента, а позже – оплата прав на новостройку (тогда как при общепринятой альтернативной сделке продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно). Заключение договора долевого участия возможно в период государственной регистрации сделки со старой квартирой.
Как считают эксперты, и трейд-ин, и взаимозачет в сегодняшних условиях будут использоваться все чаще, ведь по сути, это дополнительные схемы финансирования для приобретения новостройки.
Трейд-ин – реальный инструмент для улучшения жилищных условий. В принципе, так можно продать любую недвижимость – будь то квартира, загородный дом или земельный участок. Но о побочных эффектах таких сделок тоже надо иметь представление.
Что нужно иметь в виду
Если говорить о схеме трейд-ин в чистом виде (то есть с выкупом старой квартиры компанией), то ее недостаток – занижение стоимости на вторичное жилье. За квартиру дают обычно не больше 70 % от рыночной стоимости. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным. Обязательные условия: квартира должна быть свободна юридически и физически. Доли и комнаты в коммуналках в сделке по схеме трейд-ин не используют.
Что касается взаимозачета, то у этого механизма тоже есть свои недостатки. Главный вопрос – где жить в период с момента продажи старой квартиры и до получения ключей от новой? У продавца вторички должно быть какое-то временное пристанище, где можно переждать, а также стать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.
Еще один важный момент – участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.
Существенным минусом является и ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке. Застройщики чаще всего соглашаются зарезервировать жилье на две-четыре недели, не дольше (особенно если проект востребованный). Соответственно, с продажей старого жилья тянуть нельзя, а значит, надо – быть готовым опять-таки снизить его цену.
Читайте также: Журнал каждого Украинца — то, что должен знать каждый о тарифах, субсидиях, городе и ключевых событиях
Исчтоник: zagorodna.com
Фото: zaholovok.com.ua